親から相続した実家を売却するとき、「3,000万円の特別控除が使えるのでは？」と気になる方も多いでしょう。
相続した実家については、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。
ただし、相続した実家ならすべて対象になるわけではありません。
建物の築年数、相続直前の利用状況、相続後の使い方、売却時期、売却価格など、複数の要件を確認する必要があります。
さらに、片付けや解体を先に進めたことで、想定していた特例を利用できなくなる可能性もあるため注意が必要です。
この記事では、相続した実家を売却するときに知っておきたい3,000万円特別控除について、適用要件、片付け・解体のタイミング、売却までの流れを解説します。
相続した実家の3,000万円特別控除とは？
相続・実家整理から売却までの全体像は、相続・実家整理の総合ガイドで確認できます。
被相続人の居住用財産を売ったときの特例
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれる制度です。
相続または遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋やその敷地等を一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できます。
ただし、令和6年1月1日以後の譲渡で、この家屋や土地を取得した相続人が3人以上いる場合には、控除額が2,000万円となります。
すべての相続した実家が対象ではない
この制度で特に注意したいのは、「相続した実家＝3,000万円控除」というわけではないことです。
たとえば、建物の建築時期や相続直前の居住状況、相続後にその家を誰かが使用したかなどによって、適用できるかどうかが変わります。
売却を検討している場合は、先に要件を確認しましょう。
3,000万円特別控除の主な適用要件
被相続人が住んでいた家屋等であること
対象となるのは、原則として相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋とその敷地等です。
ただし、一定の要件を満たす場合には、老人ホーム等への入所によって相続直前に住んでいなかった家屋でも対象となる場合があります。
原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
対象となる「被相続人居住用家屋」には、原則として昭和56年5月31日以前に建築されたことという要件があります。
古い実家を相続した場合でも、建築年月日を確認しておきましょう。
区分所有建物ではないこと
対象となる家屋は、区分所有建物登記がされていないことも要件の一つです。
一般的な戸建て住宅とは異なる条件になる場合があるため、マンションなどを相続したケースでは別途確認が必要です。
相続直前に被相続人以外が住んでいなかったこと
原則として、相続開始の直前に被相続人以外の人が住んでいなかったことも要件です。
家族が同居していた実家などでは、この特例の対象になるか慎重に確認する必要があります。
家屋が耐震基準を満たしているか、取り壊して売ること
建物を残したまま売却する場合、その家屋が現行の耐震基準を満たしている必要があります。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋は、耐震基準を満たしていないことがほとんどです。そのため、実際には「取り壊してから売る」か、「買主が売却の翌年2月15日までに取り壊す・耐震改修することを契約書に明記する」かのどちらかを選ぶケースが多くなります。
「解体する場合は特に注意」のセクションで触れている内容とも関係するため、あわせて確認しておきましょう。
売却時期にも期限がある
この特例は、いつ売却しても利用できるわけではありません。
原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
そのため、「いつか売ればいい」と考えていると、特例を利用できる期限を過ぎる可能性があります。
相続した実家を売る予定があるなら、相続した日を確認したうえで売却時期を整理しておきましょう。
また、この特例は、令和9年(2027年)12月31日までの譲渡が対象とされています。期限が延長される場合もあるため、売却を考えている場合は、最新の内容を国税庁の案内で確認してください。
片付けを始める前に確認したいこと
家の中を全部処分してから売る必要はない
実家を売却するからといって、最初からすべての家具や家電を処分する必要があるとは限りません。
不動産会社によっては、残置物の扱いを含めて売却方法を提案してくれる場合があります。
まずは、
- 不動産会社に売却方法を相談する
- 貴重品・重要書類を確保する
- 相続人間で残す物を確認する
- 税制上の特例を確認する
という順番で進めると安心です。
重要書類や貴重品を先に確認する
実家の片付けでは、次のようなものを不用意に処分しないよう注意しましょう。
- 不動産関係の書類
- 預金・金融関係の書類
- 保険関係の書類
- 年金関係の書類
- 契約書
- 印鑑
- 貴金属などの貴重品
「古い書類だから不要」と判断する前に、相続や売却に関係する資料ではないか確認してください。
解体する場合は特に注意
解体すれば必ず特例が使えるわけではない
相続した実家を解体して土地として売る場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象になる場合があります。
ただし、解体するタイミングや、売却までの期間などに条件があります。
そのため、「古い家だから先に壊してしまおう」と判断するのは危険です。
売却前に税制を確認する
解体を予定している場合は、
- 特例の対象になる可能性を確認
- 売却方法を不動産会社に相談
- 解体が必要か判断
- 解体する場合の時期を確認
- 売却
- 必要な確定申告を行う
という流れで進めるとよいでしょう。
個別の要件については、税務署や税理士などに確認してください。
注意が必要なケース
相続後に誰かが住んだ場合
相続した後に、その家を自分や家族の居住用として使用していた場合、特例の要件に影響する可能性があります。
売却予定がある場合は、相続後の利用状況を整理しておきましょう。
相続後に賃貸した場合
相続した実家を賃貸物件として利用していた場合も、特例の要件との関係を確認する必要があります。
「一時的に貸しただけだから大丈夫」と自己判断せず、売却前に専門家へ確認することをおすすめします。
売却価格が高い場合
この特例には売却代金に関する要件もあります。
原則として売却代金が1億円以下であることが条件の一つです。
さらに、同じ家屋や敷地について分割して売却した場合や、他の相続人が売却した場合などには、一定期間内の売却代金を合算して判定する場合があります。
複数の相続人が関係する場合は、特に注意しましょう。
相続した実家を売却するまでの流れ
売却以外の選択肢も含めて判断したい方は、実家を相続したらどうするかもご覧ください。
1．相続した不動産を確認する
まず、登記事項証明書などを確認し、誰が不動産を相続したのか整理します。
2．特例の対象になりそうか確認する
建築年月日、相続直前の利用状況、相続後の利用状況、売却予定時期などを確認します。
3．不動産会社へ売却方法を相談する
建物を残して売るのか、解体して土地として売るのかを含めて相談します。
4．片付け方法を決める
重要書類や貴重品を確保したうえで、残す物・売る物・処分する物を整理します。
相続後の実家を何から片付ければよいか分からない場合は、相続後の実家整理の進め方も参考にしてください。
5．売却する
売却条件を確認し、売買契約を進めます。
6．確定申告を行う
この特例を利用する場合は、必要な書類をそろえて確定申告を行う必要があります。
「控除できるから申告は不要」という制度ではない点にも注意してください。
よくある質問
相続した実家なら誰でも3,000万円控除を使えますか？
いいえ。
一定の要件を満たす必要があります。
建物の建築時期、相続直前の利用状況、相続後の利用状況、売却時期、売却代金などを確認する必要があります。
3,000万円がそのままもらえる制度ですか？
いいえ。
3,000万円が現金で支給される制度ではありません。
譲渡所得の計算上、一定の要件を満たす場合に最高3,000万円を控除する制度です。
実家を解体してから売っても特例を使えますか？
一定の要件を満たせば、家屋を取り壊して売却する場合でも対象となる場合があります。
ただし、解体時期や売却時期などの条件があるため、先に確認してから解体することが大切です。
相続した実家を賃貸していた場合はどうなりますか？
相続後の利用状況によっては特例の要件に影響します。
賃貸していた場合は、売却前に税務署や税理士などへ確認してください。
この特例を使うには確定申告が必要ですか？
はい。
特例を利用するためには、一定の書類を添えて確定申告を行う必要があります。
まとめ
相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。
ただし、
- 相続した実家ならすべて対象になるわけではない
- 建物の築年数などの条件がある
- 相続後の利用状況も確認が必要
- 売却期限がある
- 解体の時期にも注意が必要
- 利用するには確定申告が必要
という点を理解しておきましょう。
特に「片付ける」「解体する」「売る」の順番によって確認すべき事項が変わるため、先に制度の要件を確認してから動くことが大切です。
この記事について
執筆・構成：どっぽ編集部
最終更新日：2026年10月
