「亡くなった親の土地や建物の名義変更をしていない」
「相続登記が義務化されたと聞いて焦っている」
「名義変更の手続きは自分でできる？ 放置するとどうなるの？」
実家や土地などの不動産を相続したものの、手続きが難しそうだからと放置していないでしょうか。
2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしました。 これにより、過去に相続した不動産も含めて名義変更（相続登記）を行わずに放置すると、10万円以下の過料が科されるリスクが生じるようになっています。
本記事では、相続登記が義務化された背景や期限、放置する5つの深刻なリスク、手続きにかかる費用相場、自分で進める5つのステップまで分かりやすく解説します。
相続登記とは？2024年4月からの義務化で何が変わった？
「相続登記（そうぞくとうき）」とは、土地や建物の所有者が亡くなった際、その不動産の名義を遺族（相続人）へ変更する手続きのことです。
相続後の手続きや実家整理まで含めた全体像は、相続・実家整理の総合ガイドで確認できます。
これまでは申請の期限やペナルティがなく任意だったため、名義変更が行われないまま放置されるケースが全国で相次ぎ、所有者がわからない「所有者不明土地」が深刻な社会問題となっていました。
この問題を解決するために法改正が行われ、2024年4月1日から義務化されました。
名義変更の猶予は「取得を知った日から3年以内」
義務化により、不動産を相続したことを知った日（および所有権を取得したことを知った日）から3年以内に相続登記を行うことが義務付けられました。
遺産分割協議（話し合い）で誰が引き継ぐかが決まった場合も、協議がまとまった日から3年以内に手続きが必要です。
正当な理由なく放置すると「10万円以下の過料」
正当な理由がなく3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。
過去に相続した実家・土地も対象になる（経過措置）
今回の義務化は、2024年4月1日以前に発生した過去の相続についても適用（遡及適用）されます。「昔相続した実家だから関係ない」ということはありません。
2024年4月1日より前に取得した不動産については、2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
相続登記を放置する5つのリスク
「罰則以外にも何か困るの？」と思われるかもしれませんが、相続登記を放置すると不動産の管理や活用において甚大なデメリットが発生します。
リスク1：実家の売却や解体・リフォームができない
亡くなった親の名義のままでは、実家を売却したり、解体して空き地にする、賃貸として活用するといったことが難しくなったり、手続きが複雑になったりする場合があります。不動産取引や契約には、 現所有者（名義人）の登記が必要 になるためです。
リスク2：数代にわたって放置すると権利関係が複雑化する
相続登記を放置している間に次の相続が発生すると（数次相続）、ねずみ算式に相続人が増えていきます。
面識のない遠親や疎遠な親族と話し合い（遺産分割協議）をしなければならなくなり、1人の反対や連絡不通によって名義変更が永遠にできなくなるケースも珍しくありません。
リスク3：他の相続人の借金の影響を受ける可能性がある
名義が変更されていない状態では、法律上の持ち分に応じて他の相続人の債権者（消費者金融や銀行など）に実家の権利を差し押さえられてしまう危険性があります。
リスク4：固定資産税の納税義務や管理責任が残り続ける
名義登記をしていないからといって、税金や管理義務から逃れられるわけではありません。
自治体は「法定相続人」を追跡して固定資産税を請求します。また、空き家となった実家が老朽化して近隣に迷惑をかけた場合、全相続人に賠償責任が生じます。
リスク5：10万円以下の過料が科される
前述の通り、正当な理由なく3年間の申請義務を怠った場合、裁判所の手続きを経て過料が科されることになります。
相続登記にかかる費用と内訳
相続登記にかかる費用は、「自分で手続きを行う場合」と「専門家（司法書士）に頼む場合」で異なります。
【自分でやる場合】必要経費（実費）
自分で申請を行う場合は、法務局に納める税金や証明書の発行手数料などの実費のみとなります。
- 登録免許税（必須）: 不動産の固定資産税評価額 × 0.4%
- 例：評価額1,000万円の実家の場合、登録免許税は4万円
- 書類発行費用: 役所で取得する戸籍謄本、住民票、固定資産税評価証明書など（数千円〜1万円程度）
【司法書士に頼む場合】報酬の相場
司法書士に手続きを代行してもらう場合は、上記の実費に加えて司法書士への報酬が発生します。
- 司法書士報酬の相場:5万円 〜 15万円程度
- 不動産の筆数（土地・建物の数）や、相続人の人数、戸籍収集の難易度によって変動します。
【自分でできる？】相続登記を進める5つのステップ
比較的シンプルな相続（相続人が子ども1人、または兄弟で意見がまとまっている場合など）であれば、ご自身で手続きを行うことも可能です。
ステップ1：相続人・遺言書の確認
まずは誰が相続人になるのか、亡くなった方の遺言書が存在するかを確認します。遺言書がある場合は、原則として遺言書に従って名義変更を行います。
ステップ2：必要書類の収集（戸籍謄本・登記事項証明書など）
相続登記で最も大変なのが書類収集です。以下の書類を役所や法務局で揃えます。
- 被相続人（亡くなった親）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 相続人全員の現在の戸籍謄本・住民票の写し
- 実家の登記事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税評価証明書（最新年度のもの）
ステップ3：遺産分割協議書の作成（話し合いと押印）
遺言書がない場合、相続人全員で「誰が実家を引き継ぐか」を話し合い（遺産分割協議）、合意した内容を記載した「遺産分割協議書」を作成します。
ここに相続人全員の実印を押し、印鑑証明書を添付します。
ステップ4：登記申請書の作成
法務局のホームページなどから「所有権移転登記申請書」の様式をダウンロードし、必要事項を記入します。登録免許税分の収入印紙を貼付します。
ステップ5：法務局への申請・完了
不動産の所在地を管轄する法務局の窓口へ書類を提出（または郵送・オンライン申請）します。
書類に不備がなければ、1〜2週間程度で名義変更が完了し、新たな「登録識別情報通知書（権利証）」が発行されます。
相続登記とセットで進めるべき「実家・遺品の整理」
相続登記の手続きを進める際、避けて通れないのが「実家の片付け」です。
片付けを業者に依頼する可能性がある場合は、遺品整理の費用相場も確認しておくと安心です。
売却を検討している場合は、相続した実家を売るときの3,000万円特別控除も確認しておきましょう。
相続登記後の実家をどうするか迷っている方は、実家を相続したらどうするかも参考にしてください。
名義変更・売却を進めるには「実家の片付け」が必須
相続登記が無事に終わっても、家の中に親の遺品や大量の荷物が残されたままでは、実家に住むことも、売却や賃貸に出すこともできません。
不動産の査定や売買契約を進める段階で「引き渡しまでに家を空っぽにしてください」と求められるケースがほとんどです。
書類探し（権利証・通帳など）は片付けと並行して行う
相続登記に必要な「不動産の権利証（登記済証・登記識別情報）」や「固定資産評価額の通知書」が見つからない場合は、家の中を整理しながら探す必要があります。
片付けをスムーズに進めるコツや親の説得方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
自力での片付けが難しい場合は「プロの遺品整理業者」を活用
長年生活してきた実家には、膨大な量の不用品や大型家具が存在します。
「相続手続きだけでも大変なのに、実家の片付けまで手が回らない」「遠方に住んでいて片付けに通えない」という場合は、無理をせず遺品整理の専門業者へ相談しましょう。
プロに依頼すれば、貴重品や重要書類を探しながら、荷物の量に応じたスケジュールで整理を進めてもらえます。
よくある質問
相続登記をしないと、必ず罰則を受けますか？
正当な理由がある場合は、過料の対象にならないことがあります。
ただし、「面倒だから」「忙しいから」といった理由だけでは、正当な理由として認められない可能性が高いため、早めの手続きをおすすめします。
相続登記は自分でもできますか？
可能です。相続人が少なく、話し合いがまとまっている場合は、自分で書類を集めて申請することもできます。
ただし、戸籍謄本の収集や書類作成には手間がかかるため、かけられる時間や労力を考えて、司法書士に依頼するかどうかを判断するとよいでしょう。
相続人同士の話し合いがまとまらない場合はどうすればいいですか？
遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続登記の義務そのものがなくなるわけではありません。
ただし、「相続人申告登記」という簡易的な報告制度を利用することで、義務をひとまず果たしたとみなされる仕組みがあります。話し合いが長引きそうな場合は、早めに法務局や司法書士に相談しましょう。
まとめ
2024年4月からの相続登記の義務化により、実家の名義変更を放置することには罰則を含めた大きなリスクが伴います。
「いつかやろう」と後回しにせず、まずは「相続人の確認」と「実家に眠る重要書類の捜索・片付け」から着手しましょう。
手続きが複雑な場合や実家のモノが多すぎて途方に暮れてしまった場合は、司法書士などの法律の専門家や、実家整理・遺品整理のプロへ早めに相談することをおすすめします。
この記事について
執筆・構成：どっぽ編集部
最終更新日：2026年10月
